Ocho de cada 10 mexicanos con capacidad para testar no han otorgado un testamento, situación que puede dificultar el reparto de propiedades y generar conflictos cuando un inmueble queda en manos de varios herederos, advirtieron especialistas de Tasvalúo y de la Notaría 29 de la Ciudad de México.

De acuerdo con cifras del Colegio de Notarios citadas por Luis Antonio Montes de Oca, titular de esa notaría, solamente el 20% de las personas que pueden realizar este trámite cuenta con un testamento, mientras el resto deja el destino de su patrimonio sujeto a la incertidumbre legal.

Uno de los principales problemas aparece cuando una casa o un terreno se hereda a varias personas sin establecer divisiones legalmente reconocidas. En esos casos, cada heredero recibe un porcentaje de participación sobre todo el inmueble, lo que da origen a una copropiedad.

“No puedes partir la casa como si fuera un pastel, no te puedes llevar la cocina o una recámara”, explicó Jesús Ruiz, perito valuador de Tasvalúo.

La división física tampoco siempre es posible, debido a las disposiciones aplicables al desarrollo urbano.

Al respecto, Montes de Oca señaló que en la Ciudad de México no se pueden subdividir terrenos cuando las fracciones resultantes miden menos de 90 metros cuadrados o tienen menos de 6 metros de frente hacia la calle.

Por esta razón, construir habitaciones o pisos adicionales dentro de un mismo terreno no garantiza que posteriormente puedan heredarse como propiedades independientes. Un inmueble de 120 metros cuadrados, por ejemplo, no podría dividirse entre dos hijos en lotes separados porque cada fracción incumpliría el mínimo de 90 metros cuadrados.

Ante esa situación, los herederos tendrían que conservar la copropiedad o vender todo el inmueble para distribuir el dinero obtenido, explicó el notario. Sin embargo, la venta también puede ocasionar desacuerdos cuando los familiares no coinciden sobre el valor de la casa o el terreno.

Para reducir ese riesgo, Montes de Oca recomendó incluir en el testamento una cláusula que instruya al albacea a solicitar un avalúo comercial elaborado por un perito certificado antes de vender la propiedad, con el propósito de contar con una referencia profesional sobre su valor de mercado.

Jesús Ruiz detalló que el avalúo considera las características físicas del terreno y de la construcción, así como su estado de conservación. El análisis también toma en cuenta las rentas promedio de la zona y las operaciones de compraventa realizadas en el entorno del inmueble.

El especialista advirtió que los precios publicados en internet o calculados por vecinos pueden ser subjetivos, debido a que no siempre consideran daños estructurales, robo de cableado o tuberías y modificaciones cuyo costo no necesariamente será reconocido por el mercado.

Además, Ruiz sostuvo que el mercado inmobiliario mexicano atraviesa un periodo de alta oferta y baja demanda, condición que presiona los precios a la baja y puede provocar que el valor comercial de una propiedad sea menor al esperado por sus propietarios o herederos.

A la falta de testamentos se añade que un tercio de las propiedades en México carece de regularización legal o de una escrituración adecuada, según una estimación de Tasvalúo. La firma indicó que este problema de tenencia de la tierra se agravó con la mortalidad ocasionada por la pandemia de COVID-19.

Los especialistas también aclararon que las cartas informales, las grabaciones y las promesas verbales no tienen validez para determinar el reparto de los bienes después del fallecimiento de una persona. “El testamento es el único documento legalmente idóneo y trascendente después de la muerte”, afirmó Montes de Oca.

Durante septiembre y octubre, la Secretaría de Gobernación y los 32 colegios de notarios del país mantienen la campaña del Mes del Testamento. En la Ciudad de México, el testamento público abierto tendrá un costo de 2,800 pesos, frente a su tarifa habitual de 5,500 pesos.

Para realizar el trámite se requiere una identificación oficial vigente con fotografía, tomar la decisión de otorgar el testamento y disponer de aproximadamente una hora para acudir con el notario. La legislación civil también permite testar a jóvenes desde los 16 años y a personas con capacidades limitadas durante momentos de lucidez avalada.