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Carlos López Jones

TRUMP Y LOS INMUEBLES MEXICANOS

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Carlos Lopez Jones

En la reunión de la Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliaria (APCI) de julio del 2016 en la Ciudad de México, advertí que ante la amenaza de Trump, ya como Candidato Republicano, era necesario apresurar las operaciones inmobiliarias, porque si ganaba, la incertidumbre se iba apoderar de un mercado que ya presentaba signos evidentes de “burbuja”.

Personalmente no conocía el futuro, pero siempre he pensado que lo mejor es protegerse, actuar como si el peor escenario pudiera ocurrir y en consecuencia lo demás, será ganancia.

¿Qué hacer ahora?

El Tipo de Cambio se ubica en 20.70 y existe una probabilidad de que el Tratado de Libre Comercio se renegocie de 40% si le preguntamos a las autoridades mexicanas y de 70% si le preguntamos a los norteamericanos.

Cuando Trump anuncie que lo va renegociar el próximo año, ello pondrá presión al Peso Mexicano que aunado a menores precio del petróleo, deberá llevar al Tipo de Cambio hacia 23.00 pesos. Súmele la incertidumbre por el futuro del Euro y el precio del petróleo que iría a la baja, y las cosas se complican más para el peso mexicano, es decir, existen amplias posibilidades de que el dólar siga subiendo en el 2017.

Algunos promotores se preguntan si poner el precio de las propiedades en dólares es una solución en este escenario. Personalmente creo que anunciar las propiedades en las ciudades de México en dólares es una “solución de 15 minutos”, porque parece a primera vista un “blindaje”, pero lo cierto es que a 23 pesos por dólar, va ser muy difícil que alguien quiera comprar una propiedad y mucho menos, sí enfrentamos un escenario de incertidumbre, los compradores optarán por comprar una propiedad anunciada en pesos y no en dólares.

Hay quienes proponen, rentar la propiedad un año para ver después qué pasa, pero ello implica que el vendedor puede esperar 1 ó 2 años y que hay mucha confianza para rentar la propiedad en menos de 3 meses, lo que no es el caso en este momento. No vivimos un momento de elevada confianza como para suponer que la propiedad se va rentar rápidamente, por lo que muy probablemente rentar esa propiedad tomará 6 meses, más 12 meses de contrato de renta y luego pintarla y arreglarla para vender, no parece una buena opción.

No vender en este momento, sobre todo implica el GRAVE riesgo, de que las tasas de interés suban, lo que sucederá con un 90% de probabilidades y por ende, cuando la propiedad se quiera vender, habrá menos compradores que tengan el dinero y capacidad suficiente, frente a los que hoy existen.

En México tenemos la idea muy errónea de que el precio de los inmuebles nunca baja. Eso no es cierto. Hace 10 años parecía buena inversión comprar un departamento en Acapulco o casa de descanso en Cuernavaca. Hoy el precio de esas propiedades ha bajado más de 50%. Otro caso es Naucalpan que con la ola de inseguridad que la azota, los precios inmobiliarios bajarán rápidamente en los próximos meses.

Si no consideramos los casos de inseguridad, lo que sucede en México en una crisis financiera, es que los dueños no reconocen que sus propiedades han bajado de precio y prefieren esperar de 3 a 5 años, para vender su propiedad al mismo precio al que se encontraban antes de la crisis, sin considerar lo que han perdido por la inflación en el mejor de los casos.

Estamos en una crisis, aunque el Gobierno Mexicano diga que NO es cierto, la incertidumbre se apodera de las personas, tanto compradores como vendedores y esta semana, Banco de México se reúne y deberá subir su tasa de referencia. Tristemente dejó de “actuar” para “reaccionar” y eso lo pone en mayor desventaja frente al mercado que ahora lo va presionar.

¿Hacia dónde vamos?

En CRISIS, la INCERTIDUMBRE reina a la par de la LIQUIDEZ

Hoy todavía el Gobierno Mexicano, trata de mandar el mensaje de que Trump no va renegociar el TLC y que tampoco va deportar millones de mexicanos.

Ambas cosas SUCEDERÁN: Trump va proponer la renegociación del TLC y va deportar millones de mexicanos. Habrá que ver si la negociación es: “lo que yo diga” o es “vamos a mejorar todos” y beneficiar en ambos casos al sector maquilador norteamericano, herido de muerte en este momento.

Pero las tasas de interés SUBIRÁN. Ello implica menos clientes que puedan pedir 1 millón de pesos, porque el banco les pedirá mayores ingresos por el mismo préstamo y por ende, menor cantidad de operaciones inmobiliarias.

Recomendaciones:

  • Si puede vender AHORITA con un descuento de 10 ó 15%, HÁGALO. Obtendrá liquidez, podrá dormir tranquilamente durante la crisis que se avecina y podrá aprovechar oportunidades que se vayan presentando
  • La Ciudad de México a diferencia de las Ciudades donde hay presencia maquiladora muy importante como Puebla, Cd. Juárez, Saltillo, etc. sufrirá menos que el resto, porque su economía se basa en otros sectores, pero resentirá los incrementos en la tasa de interés que se reflejará en un menor número de operaciones inmobiliarias
  • Si tiene créditos a tasa variable o en Salarios Mínimos, CAMBIELOS a Tasa Fija YA
  • Si es COMPRADOR, compre en este momento que los Bancos todavía no suben su tasa de interés, porque si se espera 6 ó 12 meses, el costo financiero, es decir lo que pagará de intereses por su crédito, va a subir porque el Banco subirá su tasa de interés
  • Si tiene liquidez, aproveche su posición, negociando con el vendedor un mejor precio. Nadie conoce el futuro, pero si hay menos créditos en los próximos años, los precios de la vivienda bajarán al tener menos compradores ofertando por el mismo inmueble

El análisis anterior, es válido para propiedades con un costo mayor a 800,000 pesos, que requieren de financiamiento bancario tradicional.

En el caso de las propiedades de interés social, el Gobierno ya destinó recursos para financiarlas a través de Infonavit y Fovissste en el 2017, por lo que la incertidumbre es casi inexistente para dicho segmento de mercado durante el próximo año y por ende, la decisión de compra, no debe considerar el efecto Trump, sino que debiera seguir acorde a lo planeado originalmente, salvo que el trabajador tenga su fuente de ingreso, trabajo, en una empresas maquiladora, en cuyo caso lo más prudente es esperar para ver si se renegocia el TLC y en qué afecta el nuevo Tratado la empresa donde labora

Perspectivas:
Trump traerá consigo que los precios de la vivienda ya no sigan subiendo, pero lo hará bajando los créditos disponibles al subir la tasa de interés e incrementarse la incertidumbre. Tome sus precauciones y actúe

Carlos López Jones
Editor en Jefe
Tendencias Económicas y Financieras
www.tendencias.com.mx
Twitter: @Carloslopezjone

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Marco Mares
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