Los precios de la vivienda en México mantendrán una trayectoria ascendente en 2026 y cerrarán el año con un aumento de entre 7% y 8%, por encima de la inflación, debido principalmente a la escasez de inmuebles y una demanda que conserva fortaleza, según un reporte especial de Fitch Ratings.
La agencia calificadora considera que, aunque la apreciación será menor a los máximos registrados en 2022 y 2023, el comportamiento del mercado habitacional favorecerá a los instrumentos financieros respaldados por hipotecas residenciales, conocidos como RMBS, debido a que el incremento de los precios de los inmuebles será superior al avance inflacionario.
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Los datos más recientes de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) respaldan esta perspectiva. El índice nacional de precios de la vivienda aumentó 8.9% en 2025, además de que tuvo un crecimiento anual de 8.7% al primer trimestre de 2026, cifras que se encuentran cerca del rango previsto por Fitch para todo el año.
La oferta de vivienda enfrenta varios obstáculos. La construcción mantiene un ritmo débil, mientras los costos de materiales y mano de obra permanecen elevados.
A esto se suma una disponibilidad limitada de inmuebles, situación que restringe la incorporación de nuevas unidades al mercado y contribuye a mantener elevados los precios.
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El reporte de Fitch también identifica factores que pueden favorecer una recuperación gradual de la oferta en el mediano plazo. Entre ellos están las iniciativas gubernamentales dirigidas a impulsar la vivienda asequible, aunque sus efectos dependerán del ritmo con que se desarrollen los nuevos proyectos.
Del lado de la demanda, las facilidades para obtener una vivienda continúan bajo presión. Aunque el Banco de México (Banxico) ha reducido su tasa de referencia desde 2023, el ajuste de las tasas hipotecarias ha sido más lento y estas todavía permanecen en niveles elevados.
Fitch considera que una inflación más moderada, una recuperación del gasto de los consumidores y una mayor estabilidad en la demanda habitacional pueden respaldar el mercado. Sin embargo, las restricciones de asequibilidad seguirán como uno de los principales desafíos para quienes pretenden adquirir una propiedad.
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El comportamiento de los precios tendrá efectos distintos sobre el financiamiento hipotecario.
Por un lado, el aumento del valor de las viviendas favorece los valores de recuperación de las operaciones RMBS existentes. Por otro, los precios elevados y las dificultades para obtener financiamiento pueden limitar la contratación de nuevas hipotecas y la emisión de nuevas bursatilizaciones.
GC
