El acuerdo entre la Ciudad de México y la plataforma Airbnb para promover la llegada de “nómadas digitales” a la capital del país para radicar por temporadas constituye un buen negocio para las empresas inmobiliarias, los inversionistas y los propietarios de inmuebles.
Sin embargo, los residentes permanentes de la Ciudad de México, sobre todo los que se ubican en las zonas céntricas como las alcaldías Cuauhtémoc y Benito Juárez, puede que no lo reciban con el mismo entusiasmo, ante el encarecimiento del suelo y de las rentas, que harán impagables las viviendas, sobre todo para la familias de escasos recursos, aseguraron Armando Rosales, presidente de la representación en la Ciudad de México de la Asociación Mexicana de Urbanistas AC (AMU), y Rosalba Aloyde, profesora e investigadora de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) y del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM).
En un análisis sobre las tendencias actuales del mercado de la vivienda en la zona metropolitana del Valle de México, los expertos expusieron que desde hace 20 años entró en marcha un proceso de encarecimiento de los precios de las viviendas —casas y departamentos—, derivado de las políticas de desarrollo urbano y habitacional en la capital del país que, primero propiciaron la construcción de casas en la periferia, y luego cambiaron hacia la edificación de viviendas en las zonas céntricas.
Lo anterior desató una especulación de precios en el corredor Roma-Condesa-Polanco, así como en la colonia del Valle, las alcaldías Coyoacán y Azcapotzalco, entre otras zonas de la capital del país.
La vivienda, ¿un activo financiero? o ¿un derecho?
Sin embargo, han emergido nuevas tendencias que también han irrumpido en el mercado de la vivienda y que han reforzado la tendencia del encarecimiento en perjuicio de las familias de menores ingresos, como los nuevos esquemas de “financiarización inmobiliaria” —fondos de inversión, empresas inmobiliarias, compañías de coliving— que asumen a las casas o departamentos como un activo de inversión, a partir del cual se espera generar una ganancia derivada de las rentas que se cobran a los inquilinos.
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Asimismo, las plataformas de renta temporal como Airbnb y otras han alentado a los particulares —empresas físicas y morales— a adquirir un inmueble con el propósito de rentarlo, preferentemente a un extranjero o turistas nacionales, que puedan pagar una renta de mayor precio.
En la Ciudad de México existen aproximadamente tres millones de viviendas, pero se considera que alrededor de 200,000 están deshabitadas, de las cuales unas 70,000 están destinadas para uso temporal, ya sea porque sus dueños las utilizan esporádicamente o porque están registradas en Airbnb o en otras plataformas similares.
“Lo grave de considerar a la vivienda como una mercancía y no como un derecho para la población es que se afecta a los más jóvenes, a las nuevas parejas y a otros grupos vulnerables, como las familias pobres”, debido a que se ven expulsados de las zonas céntricas, al no poder pagar las rentas que demandan los propietarios, refieren los expertos en su análisis, difundido por el Instituto de Estudios sobre la Desigualdad (Indesig).
Demanda insatisfecha
Cada año, la Ciudad de México requiere de unas 60,000 viviendas para atender la demanda de la población —nuevas parejas, personas que viven solas, estudiantes, nuevos arreglos familiares, entre otros—, pero solo se produce la mitad, esto es 30,000 viviendas anuales.
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Como resultado, las familias tienen que buscar otras opciones, lo que implica radicar en los municipios conurbados con menores precios de venta o renta o bien vivir en hacinamiento con otros familiares en viviendas ya existentes o en asentamientos irregulares.
El hecho de que exista por un lado un déficit de casas o departamentos para la demanda de la capital del país y su área conurbada y, por otro, un fenómeno de “acaparamiento” de viviendas para la comercialización por cortas temporadas implica que las autoridades locales tienen que intervenir para promover un ordenamiento del mercado, consideraron Armando Rosales y Rosalba Aloyde.
Regular el mercado de la vivienda, incluido Airbnb
El ordenamiento no significa prohibir las operaciones de las plataformas de rentas temporales, como Airbnb, o de los esquemas de “financiarización” inmobiliaria, sino de establecer reglas, en beneficio de la población demandante de vivienda, pero también del gobierno local.
Entre otras propuestas, los expertos sugieren que se establezca un registro público de vivienda en renta, en donde se especifiquen cuáles son los inmuebles que están en arrendamiento, cuáles están vacantes y cuánto cuestan; y hacer efectivo el cobro de impuestos a los propietarios de las casas o departamentos, porque no siempre cumplen con sus obligaciones tributarias.
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Otra medida que se puede adoptar es el cobro de un impuesto por la vacancia de un inmueble y que aumente cada año que no esté en ocupado, como ocurre en países europeos.
Además, cuando las empresas inmobiliarias o constructoras soliciten permisos de construcción, que la autoridad establezca incentivos para que también edifiquen vivienda social y no solo vivienda media o residencial.
GC
