Los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces, también llamados Fibras, son instrumentos de inversión que tienen como objetivo facilitar la compra, construcción y desarrollo de inmuebles, con el fin de ser rentados.
 “Son vehículos cuyo objetivo primordial es el tema inmobiliario en México, estos son estructurados de tal forma que activos que estén en operación generen algún tipo de renta y ésta se distribuya entre los inversionistas”, explicó a Fortuna y Poder Marco Medina, gerente de Análisis Bursátil de Grupo Financiero Ve por Más (Bx+).
Así, las personas dueñas de los títulos de propiedad de las Fibras tienen derecho a los ingresos provenientes de dichas rentas, es decir, de los ingresos por el arrendamiento de los inmuebles.
Las Fibras funcionan de la siguiente forma: “las empresas aportan los inmuebles y los agrupan dentro de un fideicomiso que tiene una entidad administradora y los certificados se colocan en la Bolsa Mexicana de Valores”, señala un análisis de GBM Home Broker México.
Posteriormente, los inversionistas mexicanos, ya sean privados o institucionales, como los fondos de inversión, pueden participar y comprar dichos certificados. Una de las principales diferencias entre las Fibras y las acciones, es que las primeras están obligadas a distribuir 95% de su ingreso fiscal en forma de dividendos. Cabe recordar que las acciones son las partes en las que se divide el capital social de una compañía. Lee también: CFE oficializa la colocación de la Fibra E en la BMV Y así como al comprar un inmueble debes pensar en el uso que se le dará y qué necesidades cubrirá, y puedes encontrar departamentos, casas, locales y bodegas, en el mercado de las Fibras pasa algo parecido y puedes encontrarlas especializadas en algún sector. Es decir, lo proveniente de tu dinero al comprar un título de una Fibra, se destinará a la inversión en cierto segmento inmobiliario, de tal forma que, según GBM, puedes encontrarlas especializadas en:
  • Sector comercial (centros comerciales)
  • Oficinas (en corredores de alta demanda y prestigio)
  • Hoteleras
  • Naves industriales, espacios para manufactura y exportación
“El beneficio para el promotor de una Fibra es que tiene recursos frescos para invertirlos en nuevos proyectos y así se logra el cometido de impulsar el desarrollo inmobiliario”, dice Medina.
El inversionista, la persona que paga por ser acreedor de estos instrumentos, puede beneficiarse de dos formas, según GBM, ya sea por recibir el pago de una renta, o por el diferencial entre el precio de compra y el precio de venta del título. En México, puedes invertir en las siguientes 13 Fibras:
  • Fibra Terrafina (Terra)
  • Fibra Prologis (FibraPL)
  • Fibra Inn (Finn)
  • Fibra Macquarie (FibraMQ)
  • Fibra Mty (Fmty)
  • Fibra Danhos (Danhos)
  • Fibra HD (Fibra HD)
  • Fibra Uno (Funo)
  • Fibra Shop (Fshop)
  • Fibra Hotel (Fiho)
  • Fibra E (Fibra E) de CFE
  • Fibra Stay (Fibra Stay)
  • Fibra E del Grupo Aeroportuario de la Ciudad de México (próxima a lanzarse)
Las Fibras E fueron creadas en 2015 y tienen como objetivo incentivar la inversión en el sector energético o de infraestructura. La Fibra más grande, por monto emitido de certificados, es Fibra Uno, con 80,129 millones de pesos.

¿En qué “echar ojo” para invertir?

Para el caso de los inversionistas solitarios, que quieran adquirir algún certificado, Medina recomienda fijarse en el crecimiento del portafolio de la Fibra, o el número de inmuebles, y verificar que se mantenga una ocupación elevada, es decir, que tenga inquilinos.
“Yo vería dos dimensiones, la operativa, y la financiera. Una Fibra agrega valor si es capaz de crecer su portafolio, y si mantiene su ocupación elevada, esto significa que están generando ingresos y que están haciendo un uso eficiente de sus activos”, aclara el estratega bursátil de BX+.
Lee también: Tipo de cambio pega a ingresos de Fibra Macquarie en 4T17 El especialista en mercados explicó que estos activos son una combinación entre un bono y un instrumento de capital del mercado de valores, y que conforme ha ido creciendo su popularidad y ha madurado el segmento, mucho del atractivo se ha enfocado en los dividendos.
“En la parta financiera lo interesante es el retorno que obtienen ellos (el fideicomiso) una vez que se hace el retorno de inversión y la administración de los inmuebles.  Una vez que se consideran estos elementos en que ellos incurren, costos y gastos, se obtiene el flujo de la operación, que es una métrica para saber si el desempeño es el adecuado”, esclareció Medina.
Además, agregó que los Fideicomisos no pueden tener un apalancamiento o deuda más allá de 50% del valor de los activos (valor de los inmuebles) que tengan.

Buen desempeño… pero diferenciado

Cabe resaltar que, en el último año, el índice de Fibras de la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), S&P/BMV Fibras, tuvo un rendimiento anualizado de 4.10%, en comparación con el 0.89% que tuvo el S&P/BMV IPC, el principal indicador de la bolsa, que sirve como una referencia del mercado. De esta forma, el sector de Fibras tuvo un mejor desempeño que el promedio del mercado bursátil mexicano.
“El desempeño ha sido bastante estable, me llama la atención que a pesar de la incertidumbre que hay por el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), la ocupación de la mayoría de las Fibras, sobre todo en las industriales, ha sido favorable, en algunos casos alcanzando máximos en su historia”, contó el experto.
Lee también: City Express lanzará al mercado su Fibra Stay a finales de marzo No obstante, es importante distinguir hay una dinámica propia al interior de las Fibras, donde por segmentos, los resultados son mixtos, explica Medina.
“En el tema de rentabilidad, al último trimestre de 2017, hubo un comportamiento mixto, hay principalmente 3 tipos de inmuebles que están operándose, naves industriales, centros comerciales y oficinas”, abundó el especialista bursátil de BX+.
En opinión del experto, el desempeño de naves ha sido muy favorable, sin embargo, en centros comerciales y oficinas se ve menos dinamismo, por la presión de la oferta inmobiliaria.
“La Ciudad de México es la más importante en oficinas y centros comerciales, conforme se ha aumentado el inventario, esto pone cierta presión a las ocupaciones y a las tarifas que ellos pueden cobrar por metro cuadrado”, dice Medina.
El experto precisa que el dinamismo que se ha visto en el sector industrial no es el mismo en el sector comercial, porque el inventario en este último está creciendo, explicó. CT